Saima-tour.ru

Как докладывают риэлтеры, на рынке первичной собственности сложилась достаточно нестандартная ситуация. Ажиотаж ощутимо превышает внесение, а новых квартир демонстрируется на реализацию не так-то и много. Поэтому и рост цен продолжается, да и обнародовав сегодня о своем волеизъявлении продать квартиру, собственник вправе успеть воплотить недвижимость хоть до новогодних праздников. "Коммерсантъ. Жилищный особняк" решил проверить экспериментальным путем, насколько эти утверждения соответствуют истине.

Разброс цен

Я отдаленно не новичок в запросах купли-продажи квартир. Уточню: за последние девять лет я совершила пять таких сделок. Для риэлтера такое число - капля в море, для обычного человека - абсолютно необходимый опыт. И данный опыт мне, в частности, докладывает, что продавать квартиру абсолютно можно как с риэлтером, так и без него. В самой процедуре нет ничего неподъемного, нужно лишь исполнить определенную последовательность деяний при сборе актов. Хотя, до стадии сбора актов в эксперименте мы подниматься не собирались. Довольно добиться принципиальное согласие на покупку. Другими словами, проблема сводилась к тому, дабы найти покупателя.

А первый шаг к данному - оценить стоимость квартиры.

Следует сказать, что я являюсь собственником небольшой (53 кв. м) двухкомнатной квартиры в Марьине, в старой части района, гораздо удаленной от проблемной Капотни с ее нефтеперегонным комбинатом и шумной улицы Люблинской. Особняк стоит в осадке квартала, но квартира расположена так, что изо всех ее окон отрывается образ на Москву-реку. Возводилась данная часть района в начале восьмидесятых, поэтому пятиэтажек как потенциальных мест грядущих стройплощадок тут нет, до кротчайшей промышленной стройки не меньше километра, а вблизи особняка довольно много растительности и пространства для автостоянки. Особенность самого особняка (а данное девятиэтажка волне ii-68) - широкие удобные лоджии. Осенью в квартире очень тепло (единственную холодную стену в свое времечко я удачно оградила от теплопотерь, разместив повдоль всей ее длины встроенный шкаф), все сети менялись пять лет назад. Исключительный вычет волне - достаточно низкая звукоизоляция. Однако из-за отсутствия шумных соседей данный дефицит не доставляет неудобства. Другими словами, существенных минусов у квартиры нет.

Для первой прикидки цены я воспользовалась онлайн-калькуляторами стоимости квартир и получила довольно существенный разброс в суммах. Так, актив Фундамент утверждает, что ценовой масштаб для такой квартиры составляет $148-157 тыс. На сайте организации "Миэль-недвижимость" насчитали $211 тыс., а интернет-представительство бюро собственности "Доки" выдало промежуточные значения, причем с точностью до одного доллара: $182 174-201 351.

Поскольку разброс цен оказался слишком могуч (порядка 40%), я решила работать в противном случае - посмотреть, по каким ценам поставлены на продажу квартиры в соседних особняках. Двухкомнатных квартир той же площади, что и у меня, в основах показателей не оказалось. Три трехкомнатные, но расходящиеся окнами на проезжую часть, продавались по $185 тыс. и 192 тыс. соответственно, а находящаяся немного в иной стороне старой части района трешка, на 10 м превышающая мою, но соседствующая с индустриальной стройкой, поставлена за $215 тыс. Остальные квартиры с больше удачным расположением стоят немного выше в деньгах. Таким видом, можно догадаться, что моя квартира обязана находиться в ценовом масштабе $195-205 тыс. Прибавив фразу "аукцион уместен", верхнее из этих чисел я указала в объявлении на одном из сайтов.

Страна советов

Помятуя о том, что, по словам риэлтеров, ажиотаж сейчас превышает внесение, я ожидала достаточно проворной реакции как от непосредственных покупателей, так и от маклеров по собственности.

За пять дней не раздалось ни одного телефонного звонка, а мое объявление за данное времечко просмотрело всего семь человек (сайт допускает отслеживать статистику). Больше того, свою квартиру я почему-то не сумела выявить и в основе winner, в которую обязана собираться аналитика изо всех введенных первоисточников. Другими словами, моей выставленной на продажу квартиры никто не выделил. Тогда я решила подать объявление в "бумажное" издательство, а дабы не терять времени до его публикации, параллельно обратиться в несколько риэлтерских бюро. Любопытно, что довольно подробная форма заявки на продажу квартиры имеется лишь на сайте организации "Миэль-недвижимость". В ней имеются поля, подобные тем, по которым ищется квартира для покупки: площадь, состояние, расположение и прочее. На основном количестве остальных вопрос предлагается оформить в произвольной форме. Хотя, вне зависимости от способа информирования все риэлтерские активы обещают, что сотрудник организации непременно свяжется с продавцом в самое кротчайшее времечко. Данное обещание подтвердилось лишь в одной из шести организацией ("Миэль", "Инком", МИАН, "Престиж", "Доки", МГСН), в которые я обратилась. Уже через несколько часов мне перезвонили из "Доки". Все остальные не связались до сих пор.

Специалист отдела продаж бюро "Доки" Петр Соколов вышел уже на второй период. Осмотрев квартиру и продемонстрировав разброс цен на подобные внесения из агентской основы показателей, он внес поставить ее на продажу за $185 тыс. По его высказыванию, квартира непременно будет продаваться два-три месяца. Как он сообщил, их организация действует по общеевропейской модели продаж. Данное означает, что помимо сайта организации квартира непременно будет рекламироваться через печатные издательства о собственности, а помимо того, они сделают красочные принт-листинги (то есть листовки) с параметрами и фотографиями квартиры и наружного образа особняка, которые обязательно будут лежать во всех офиса организации. Помимо того, если произойдет необходимость, обязательно будут устраиваться "дни введенных рам". То есть потенциальные покупатели, которых квартира заинтересует, обязательно будут посещать ее в один период, что продавцу сэкономит времечко.

Помимо того, "общеевропейская" модель работы состоит и в том, что сбором актов для продажи квартиры озаботятся не сами риэлтеры, а юристы из аффилированной организации "Бергер и партнеры". Правда, такое деление обязанностей выливается в дифференцированную выплату. Гонорар бюро составит 7% от суммы сделки (в скобках замечу, что иной риэлтер из "Доки" назвал мне цифру 6% как максимальную, причем сказал, что, вероятно, дисконт непременно будет ниже). А юристам за сбор актов нужно непременно будет доплатить фиксированную сумму - 16 тыс. руб.

Поскольку оценочная стоимость моей квартиры мне показалась несколько заниженной, а потенциальные расходы, напротив, накрученные, я предпочла выявит детали в иных организациях, обратившись в них напрямую, минуя значительные интернет-технологии. Риэлтер из организации "Инком" Дмитрий, например, оценил мою квартиру гораздо выше в деньгах - в $210-215 тыс. Максимальное риэлтерское поощрение составит 6% от суммы сделки (сюда проходить и сбор документов). Хотя, он здесь уточнил, что если акты продавец собирает сам, а также если в квартире всего один собственник и речь движется не об взаимозаменяемой сделке, а о простой продаже, то риэлтерское поощрение уменьшается на 1-2%. По легенде, я параллельно приобретала следующую квартиру, и замена у меня уже подобрана, причем виртуальный продавец обещал ожидать меня сколь угодно надолго. Дмитрий посчитал, что такую ситуацию абсолютно можно приравнять к постой продаже, которая гораздо облегчает процесс и снижает мои расходы. К слову, "Инком" оказался исключительной организацией, где меня не начали склонять в добровольно-принудительном порядке передать им и ведение сделки по покупке квартиры.

Довольно увлекательную аналитику сообщили и в бюро "Миэль", в котором продавцу предлагается оформить эксклюзивный контракт на ведение сделки. "Фраза о том, что вы продаете квартиру всего через ваше бюро, в данном контракте реально присутствует,- пояснила риэлтер "Миэль-недвижимость" Наталья Цыганкова.- Однако поскольку причитающиеся бюро дивиденды вы оплачиваете в самый последний аспект, то есть непосредственно перед совершением сделки, то данное вас ни к чему не обязывает. Никаких штрафных санкций контракт не предусматривает. Однако я бы вам не советовала действовать сразу с несколькими риэлтерами. Дело в том, что вся аналитика от них в результате стечется в общую основу показателей, которой пользуются все бюро собственности. И одна и та же квартира там непременно будет фигурировать несколько раз, причем вероятно и по разным ценам. Очень многие маклеры такие квартиры своим покупателям предпочитают хоть не показывать. Не столько потому, что подозревают продавца в нечестности, сколько из-за того, что хотят избежать внимания в склоке риэлтеров иной стороны процесса купли-продажи. А споры между ними из-за агентских вознаграждениях в таких ситуациях происходят очень часто".

К слову, Наталья назвала самое низкое поощрение за ведение сделки - 3%. И пояснила, что в данный дисконт проходить поиск покупателя (то есть реклама квартиры) и сбор актов.

Сделай самА здесь как раз начало действовать и мое газетное объявление. За два дня после его прихода квартиру посетили три частных риэлтера, подбирающих выборы для своих заказчиков, один потенциальный покупатель одновременно со специалистом из бюро собственности, и один человек, присматривающий для самого себя жилище самостоятельно. Он как раз и отреагировал наиболее оперативно, согласившись на покупку, если я исходно объявленную сумму $205 тыс. снижу до $200 тыс. В принципе на такое внесение можно бы и соглашаться. Дабы добиться ту же сумму на руки с учетом риэлтерских дивидендов, квартиру требовалось продать за $206-213 тыс. Что же до сбора актов, то ими абсолютно можно заняться самостоятельно или же перепоручить юристам за 16 тыс. руб. Таким видом, подтвержденная индивидуальным опытом реальная рыночная цена моей квартиры составила $3770 за метр.

Вероятно, то, что покупатель нашелся за два дня после прихода объявления,- данное счастливый случай. Однако наличие иных замотивированых абсолютно вправе докладывать о том, что ажиотаж на недвижимость такого уровня есть и цена определена довольно соответствующе. Можно сделать и еще один итог. Несмотря на то что практически все риэлтерские бюро энергично продвигают общение с заказчиками через www, заявки, приходящие по данному каналу, почему-то отслеживаются плохо. Поэтому заявлять о себе как о продавце, похоже, по-прежнему уместнее либо через бумажные издательства, либо через обращение к риэлтерам по телефону.

Правда, мой опыт "продажи" индивидуальной квартиры свидетельствует о том, что риэлтеры - лишнее звено в цепочке.