Saima-tour.ru

Как приобрести территорию в собственность без риска? На запросы читателей блога о покупке и оформлении земельного участка отвечают специалисты по земельному праву юридического информбюро "Падва и Эпштейн" Александр Жерихов и Даниил Мельников.

- Какие акты нужны при покупке земельного участка? Потребуется ли оценочный график? Как проверить полномочия продавца?

- Продавец обязан дать покупателю второй минимум документов:

* акты продавца: для горожанина - паспорт, для его представителя - паспорт и нотариально удостоверенная доверенность, для бизнесмена - паспорт и свидетельство о правительственной госрегистрации, для юридического лица - учредительные документы;

* оценочный паспорт (ранее - план) земельного участка. Объектом купли-продажи могут быть всего земельные участки, прошедшие правительственный оценочный учет (ст. 37 Земельного кодекса РФ). Соответственно, переход права недвижимости при отсутствии оценочного паспорта (плана) земельного участка не вправе быть зарегистрирован;

* правоустанавливающий акт (договор, на основании которого продавец приобрел право недвижимости на участок, решение суда о признании за продавцом права недвижимости или другой документ);

* свидетельство о праве недвижимости на участок. Права на земельные участки подлежат обязательной правительственной госрегистрации. В соответствии со ст. 14 Арбитражного закона от 21 июня 1997 г. № 122-ФЗ "О правительственной госрегистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" правительственная регистрация происхождения и перехода прав на недвижимое имущество удостоверяется свидетельством о правительственной госрегистрации прав. Собственно свидетельство на право недвижимости является основным актом, подтверждающим права продавца при реализации земельного участка;

* отказ субъекта РФ от покупки земельного участка. При продаже земельного участка из территорий сельскохозяйственного назначения работает преимущественное право субъекта РФ на приобретение таких земельных участков (ст. 8 ФЗ от 24.07.2002 г. № 101 "Об обороте территорий сельскохозяйственного назначения"). Таким видом, для совершения сделки купли-продажи и госрегистрации перехода права недвижимости на участок из территорий сельскохозяйственного назначения требуется предварительное получение отказа субъекта РФ от его покупки.

Полномочия продавца подтверждаются не всего вышеперечисленными актами. Актуальная аналитика о том, кто является собственником территории, какая площадь участка и есть ли обременения, вправе быть получена в Отделе Федеральной регистрационной службы по месту нахождения земельного участка в образе выдержки из Общего правительственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП), с оплатой пошлины. Эти сведения носят срочный характер. Все службы и ассоциации воспринимают выдержку из ЕГРП в течение девяти календарных дней с даты выдачи.

Помимо того, аналитику о продавце (предпринимателе или юридическом лице) покупатель вправе самостоятельно запросить за отдельную плату в налоговой комиссии по месту нахождения продавца.

После экспертизы соответствия всех показателей и предоставленных продавцом актов можно переходить к обсуждению деталей контракта.

- Как проверяется юридическая хронология земельного участка? Есть ли аналогия с квартирами?

- В ходе экспертизы юридической чистоты совершаемой сделки по приобретению земельного участка (due diligence) собирается вся необходимая аналитика о том, кому и на каком праве ранее принадлежал земельный участок (то есть проверяется цепочка собственников); какие сделки велись с земельным участком (с проверкой правомерности показателей сделок); кому и на каком праве принадлежит земельный участок в настоящее времечко (с анализом правомерности происхождения права собственности).

Помимо того, в рамках экспертизы выявляют:

* действующие ограничения и обременения права пользования земельным участком;

* сведения о проведении межевания земельного участка;

* действующие амбиции и притязания третьих лиц в отношении земельного участка;

* действующие судебные споры, объектом которых представлялся земельный участок;

* состав территорий земельного участка;

* наличие объектов собственности на земельном участке;

* ведение на земельном участке какой-либо бытовой инициативности.

Юридическая экспертиза всякого объекта собственности - как земельного участка, так и квартир, обязана обязательно осуществляться до проведения сделки, дабы свести к минимуму риск оформления сделки с недобросовестным продавцом (например, при отсутствии полномочий на совершение сделки, в случае нахождения земельного участка либо квартиры под арестом, запрещением и т. д.). Данное позволит также избежать вероятных судебных притязаний со стороны третьих лиц на земельный участок и обеспечит охрану права недвижимости приобретателя ресурса.

- Если в планах - возведение особняка, то на какие аспекты покупателю участка следует обратить особое участие?

- При покупке земельного участка для дальнейшего возведения на нем жилищного особняка прежде всего необходимо обратить участие на группу земельного участка (земли сельскохозяйственного назначения, территории населенных пунктов) и образ разрешенного применения (для ведения огородного быта, для ведения садоводства, для собственного коммунального строительства). В зависимости от группы и образа разрешенного применения земельного участка определяется способность возведения на нем жилищного особняка.

Если группа земельного участка, его целевое назначение и разрешенное применение вычеркивают осуществление возведения, то законно построить особняк можно, лишь изменив группу земельного участка или образ его разрешенного применения. Данное потребует добавочных краткосрочных и финансовых трат.

Часто мешает и наличие всевозможных обременений. Например, нередко после покупки территории выявляется, что в определенном месте в пределах окраин участка нельзя возводить особняк из-за проложенных теплосетей или каких-либо иных сетей. В грядущем в случае обнаружения неисправности тут могут вести аварийно-ремонтные работы. При данном собственники участка не получат никакой выплату, поскольку ранее дали свое согласие на взаимосоответствующие обременения участка при его приобретении.

- Какие акты необходимо дать для правительственной госрегистрации прав на земельный участок?

- Для правительственной госрегистрации прав на земельный участок необходимо дать в Департамент ФРС по месту нахождения земельного участка вторые акты.

1. Акты, удостоверяющие личность.

Для горожанина - паспорт, для его представителя - паспорт и нотариально удостоверенная доверенность, подтверждающая его полномочия, для бизнесмена - паспорт и свидетельство о правительственной госрегистрации, для юридического лица - учредительные акты.

2. Акты - основания для правительственной госрегистрации прав на земельный участок:

* протокол органа правительственной чиновники или органа местного самоуправления, на основании которого такое право возникло;

* контракт купли-продажи, дарения, свидетельство о праве на наследство, вступившее в правомерную силу решение суда, на основании которого произошло право недвижимости в отношении земельного участка;

* другие акты, которые подтверждают наличие, происхождение, переход прав;

* акт об уплате правительственной пошлины.

3. Оценочный паспорт земельного участка.

В случае если оценочный паспорт (план) земельного участка предоставлен правообладателем при предыдущей госрегистрации прав, то его предъявлять не нужно.

4. Помимо вышеупомянутых необходимо дать акты, связанные с особенностями заключаемой сделки, например нотариально удостоверенное согласие супруга (и) продавца на продажу участка, акт собрания участников рыночной ассоциации об одобрении большой сделки или сделки с заинтересованностью, свидетельство о праве на земельный участок продавца и др. Состав актов следует заблаговременно уточнить у адвоката или в Отделе ФРС.

Перечень актов, необходимых для правительственной госрегистрации прав, а также требования к их оформлению и числу экземпляров открыты для ознакомления во всяком отделе регистрационной службы. Помимо того, необходимую аналитику можно добиться на официальном сайте Федеральной регистрационной службы (http://www.rosregistr.ru/), Управления Федеральной регистрационной службы по г. Москве (http://www.mkr.mos.ru/) или Московской области (http://www.mosoblreg.ru/).

Принятие комплекта актов на правительственную регистрацию прав доказывает расписка, которая распределяется заявителю. Сделка считается зарегистрированной со дня предложения регистрации о сделке или возникшем праве в Общий правительственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

- Где и как можно заблаговременно узнать об ограничениях применения участка (сервитуты, охранные территории, территории отчуждения и т. д.)?

- Российское право допускает любому горожанину свободно брать сведения о кадастровом номере, местонахождении, группы, образе разрешенного применения, площади, окраина, правообладателе, оценочной стоимости земельного участка, в том числе аналитику об ограничениях, обременениях и сервитутах, с которыми вправе быть связано применение участка. Для данного необходимо обратиться с обращением в территориальный департамент Роснедвижимости по месту нахождения земельного участка с просьбой дать оценочную выдержку (выписка распределяется в течение девяти рабочих дней согласно п.8 ст. 14 ФЗ от 24.07.2008 г. № 221-ФЗ "О правительственном перечне собственности"). Аналогичного рода аналитику можно добиться и в Отделе Федеральной регистрационной службы по месту нахождения земельного участка путем запроса показателей из ЕГРП (выписка из ЕГРП распределяется обычно через пять рабочих дней). При получении вышеуказанных актов интересант выплачивает госпошлину.

Дабы узнать о перспективном применении земельного участка целесообразно обратиться в департамент культуры администрации муниципального района и поселения, на территории которых расположен участок. Тут можно добиться сведения о планируемом размещении магистрали, индустриальной территории, других объектов, существенно воздействующих на применение земельного участка, а также показатели о вероятных ограничениях в пользовании участком для правительственных и ведомственных нужд.

- Участок предоставлен местным органом чиновники в постоянное пользование. На руках у хозяина - всего выдержка из похозяйственной книжки. Нужны ли еще какие-то акты, дабы свободно и полноценно распоряжаться землей?

- В соответствии с п. 4 ст. 20 Земельного кодекса РФ горожане, обладающие земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования (ПБП), не могут распоряжаться этими земельными участками (то есть продавать, дарить, передать и пр.). Таким видом, для полной свободы распоряжения земельным участком необходимо оформить его в собственность.

Право безвозмездного переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками, которые ассигнованы горожанам для ведения личного подсобного, огородного быта, огородничества, садоводства, собственного блочного или собственного коммунального возведения, предусмотрено ст. 3 ФЗ от 25.10.2001 г. № 137-ФЗ "О принятии в деяние Земельного кодекса РФ".

Регистрация права недвижимости на такие земельные участки позволяется без проведения межевания. В данном случае предъявляют оценочный паспорт участка с отсутствием сведений о месторасположении его окраин и примерным указанием площади. Однако следует подразумевать, что после правительственной госрегистрации права недвижимости межевание земельного участка обязано быть проведено в обязательном порядке.

Выдержка из похозяйственной книжки является необходимым основанием для госрегистрации права недвижимости горожанина на земельный участок всего в том случае, если он предоставлен для ведения личного подсобного быта (п. 2 ст. 25.2 ФЗ "О правительственной госрегистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"). Если участок выделяли для иных целей, то необходимо предъявить также акт, устанавливающий или удостоверяющий право горожанина на него.

После правительственной госрегистрации права недвижимости распоряжение земельным участком делается свободно в пределах, установленных существующим земельным правом РФ.

- В каких случаях и в каком порядке земельный участок вправе быть изъят у собственника?

- Земельный кодекс РФ в качестве одного из оснований прекращения права на земельный участок предусмотрел его принудительное отчуждение в образе конфискации (по решению суда в образе санкции за совершение преступления), реквизиции (временное отчуждение в случаях стихийных катастроф, катастроф, эпидемий, эпизоотий и при других обстоятельствах, носящих чрезвычайный характер) и отчуждение земельного участка для правительственных и ведомственных нужд.

Отчуждение земельного участка для правительственных и ведомственных нужд делается в эксклюзивных случаях, предусмотренных ст. 49 Земельного кодекса РФ, и вправе быть проведено всего при условии предварительного и равноценного компенсирования его стоимости. Решение об отчуждении подлежит правительственной госрегистрации в органе, осуществляющем регистрацию прав на земельный участок, о чем собственник земельного участка обязан быть уведомлен не позднее чем за год до предстоящего отчуждения (ст. 279 Гражданского кодекса РФ).

Земельный участок из территорий сельскохозяйственного назначения вправе быть принудительно изъят у его собственника в судебном порядке в случае ненадлежащего применения или неиспользования в соответствии с целевым назначением в течение двух лет (ч.3 ст.6 ФЗ от 24.07.2002 г. № 101 "Об обороте территорий сельскохозяйственного назначения"). Отчуждение в этом случае возникает всего в судебном порядке по обращению органа правительственной чиновники субъекта РФ или в случаях, установленных законопроектом субъекта Всероссийской Федерации.

Обращение в суд обязано содержать материалы экспертизы соблюдения земельного права. В соответствии с Положением о правительственном земельном надзоре, утвержденным Постановлением Государства РФ от 15.11.2006 г. № 689, экспертизы аналогичного рода может вести Федеральное бюро перечня объектов собственности как по своей активности, так и по активности правительственных и ведомственных органов.

Иной случай утраты земельного участка связан с принудительной продажей имущества банкрота, но данное неизбежное следствие развития рынка. В целом права собственника территории, в том числе на судебную охрану от незаконного отчуждения, гарантированы Конституцией РФ и нормами международного права.