Saima-tour.ru

Доминанта переезда из мегаполиса в кротчайшие (и не очень) пригороды уже который год не всего энергично пропагандируется практически всеми участниками рынка собственности, но и является актуальной составной частью многих федеральных целевых программ. Под бременем взрывообразно росших несколько последних лет цен на московскую недвижимость, данная доминанта стала энергично проникать в массы, но, тем не менее, сколько-нибудь ощутимых материальных итогов данного проникновения мы пока не видим.

Почему? Почему, несмотря на рекламу с многомиллионным (и отнюдь не в рублях исчисляемым) совокупным госбюджетом, несмотря на энергичную законную поддержку (как части федеральных программ), несмотря на прочие нормальные предпосылки, ситуация с миграцией населения из мегаполиса развивается столь противоестественным видом? Где тот "подводный булыжник", который сыграет роль плотины на пути миграционного потока, и какие перспективы разрешения данной ситуации? С этими и иными запросами мы обратились к Евгению Ивановичу Шлеменкову, руководителю отдела брокеринга и аутсорсинга Управления недвижимостью известнейшей риэлторской организации "Миэль".

По словам Е. Шлеменкова, главная интрига наблюдаемых событий состоит отнюдь не в том, начнётся ли экспансия мегаполиса в кротчайшие пригороды, а в том, какие собственно формы она примет. Объективные законопроекты развития мегаполиса отменить невозможно, и всякий "особый путь" и "национальное своеобразие", о которых так любят докладывать некоторые СМИ, способны преобразовать лишь "наружный образ", а отнюдь не направление развития ситуации. Всякий мегаполис в всякий стране в первой фазе своего развития концентрирует в себе наиболее энергичное население страны (по абсолютно объективным причинам, прежде всего потому, что в данный аспект такой мегаполис - "точка роста" и "населенный пункт способностей"), а на следующих, опять-таки по гладко объективным причинам, таким как ухудшающаяся экология и недоступность жизнедеятельности - начинает вытеснять данное же население в пригороды. В данной фазе удорожание территории в мегаполисе прежде всего принуждает мигрировать из него индустриальные предприятия (лишая тем самым целую прослойку профессиональных рабочих средств к существованию). Если данный процесс "пустить на самотёк" и никак не исправлять, то в пределе он кончается тем, что населенный пункт делится на три части: нежилую, офисно-магазинную - для "новых роскошных", и гетто-даунтаун - для "новых нищих".

Без графика и надзора - никуда

Впрочем, собственно отсутствие пристального надзора и централизованного планирования на всех этапах жизнедеятельности мегаполиса и приводит к такому противоестественному развитию ситуации, которое мы в этот аспект и видим в Подмосковье. На территории, ранее уже однажды заселенные, изобилующие полигонами для ТБО, начинают хаотично селиться люди и перебираться индустриальные предприятия. Последствия данного хаоса мы и начинаем сегодня пожинать. На этот аспект и все базовые участники рынка собственности, и чиновники, отчётливо ощутили жизненную необходимость правильного координирования усилий Москвы и Подмосковья прямо-таки во всех областях деятельности: и в транспортном обеспечении, и в энергетике, и в связи, и в структуре, и в управлении людскими активами. Все замотивированные стороны отлично понимают, что без резкого углубления взаимной интеграции невозможно последующее развитие ни Москвы, ни области, но, как обычно от понимания до реальных деяний - "дистанция огромного размера", так как интеграции данной мешают абсолютно объективные причины.

Кратко перечислим базовые из них: прежде всего - данное отсутствие общего графика развития территорий (при очевидной необходимости его существования, признаваемой руководством обоих отдельных субъектов РФ: и Москвы, и Подмосковья). Выработка его осложняется прежде всего, так сказать, структурно-управленческими проблемами: интегрироваться-то выполнены оба субъекта, но... на условиях прибыльных только для всякого из них, и баланс между их позициями пока не получен, а всякий шаг к нему даётся с огромным трудом.

Следующая трагедия России

Необходим и общий график развития транспортной сети, которого опять-таки не существует, и, несмотря на то, что обеспечение транспортной связности территорий - запрос арбитражного диапазона, в возведении транспортной сети на этот аспект "первую скрипку" сыграют узкоместнические запросы, и возведение данное то и дело выливается в эдакий чемпионат по перетягиванию "налогового одеяла". Например, как всего за счёт Москвы построена МКАД - по наружной её стороне, принадлежащей области, начали расти отнюдь не жилые районы, способные хоть как-то разгрузить населенный пункт, а разнообразные оптовые бутики, автосервисы, и тому аналогичные предприятия. Аналогично, вблизи реконструированной на московские же средства Ленинградки моментально возросли склады и таможенные терминалы, а область с удовольствием занялась их налогообложением (правда, пообещав изыскать средства на постройку шоссе-дублёра, но... и воз и ныне там, и обещанного два года ожидают, и ожидать, судя по темпам решения данной проблемы, придётся ещё долго). Да и Москва в данном "чемпионате местничества" тоже отметилась: построенная на федеральные средства Новая Рига упирается в МКАД (то есть, при нынешней активности передвижения - практически в пробку), и причина данному абсолютно очевидна: для того, дабы дотянуть данную магистраль впрочем бы до третьего транспортного кольца, необходимо существенно ущемить запросы правообладателей территории в Серебряном Лесу, что Москве очень невыгодно.

Рубильник и вентиль - символы настоящего

Аналогично обстоят дела и с газо- водо- и энергоснабжением: если в советские дни технические сети возводились по общему графику и основным требованием к ним являлась надёжность работы сети в целом хоть в условиях катастроф на отдельных участках (отсюда и практика "закольцовывания" магистральных водоводов и теплопроводов, и более чем нерациональные с точки обзора экономики показатели запаса в энергосетях, и соединение районных телефонных узлов по принципу "всякий с всяким", и многие иные технические реалии эпохи "расцвета застоя"), то в нынешние дни "невидимая рука рынка" более чем прочно принялась за рубильник и газовый вентиль, потеснив соображения надёжности. Очевидно, что наименее ресурсоемкий путь повышения рентабельности для всяческих обл- и горэнерго - данное "коррекция" коэффициентов запаса мощности в принадлежащих им сетях и ассигнование средств на развитие и обслуживание сети "по остаточному принципу". Но итоги такого подхода мы уже начинаем ощущать "на индивидуальной шкуре", например, горевшая три года назад подстанция "Чагино" в Капотне, построена в 1963 году и ни один из базовых её узлов с тех пор не заменялся. Безусловно, частичное отключение энергии в Московской, Рижской и Тульской областях, которое спровоцировано пожаром на ней, по сравнению с Калифорнией-2001 и -2006 кажется не слишком зрелищно, но если действующий подход к обеспечению надёжности работы технических сетей не преобразуется, то знаменитый некогда девиз "догнать и перегнать Америку" по данному параметру мы воплотим в жизнедеятельность легко и непринуждённо.

А без воды и не туды, и не сюды

Вторая проблема - отсутствие цивилизованного водопользования (которое создает проблему теплоснабжения вовсе - у нас хоть подземные горизонты уже обезвожены) и проблема засорения малых рек и водоемов и окружающей среды в целом. Нужны принципиальные решения и в этих запросах. На реальных еще малых речках гармонично ставятся подозрительные сооружения, которые распределяются их авторами за современные очистные, и безжалостно губят их. Вскоре умрет речка Ржавка в Зеленогорске одновременно с чудесно роскошным рыбой искусственным прудом - новые "очистные" на ее истоках возводятся прямо-таки ударными темпами.

Декрет о земле

Еще одна проблема - традиционно болезненный для России запрос о земельных отношениях. Грамотное вовлечение подмосковных территорий в хозяйственный оборот сегодня - действительно сложный процесс. Тут мы пожинаем плоды предыдущих ошибок (а собственно - "обвальной" приватизации по Чубайсу, который "отметился" не всего в электроэнергетике). Как известно, первыми серьёзными собственниками подмосковной территории стали колхозники (в 1991-1994 году), которым выделялся пай в среднем в 1,7-2 га на душу, а общая площадь приватизированной таким видом в Подмосковье некогда бывшей колхозной территории составила не менее четырёхсот тысяч га (по различным оценкам, поскольку общей статистики по таким сделкам не существует).. На тот аспект не всего земельного перечня, но и сколько-нибудь внятного земельного права вовсе, практически не существовало, и территория данная приватизировалась вероятнее не по законопроекту, а "по понятиям", аж до того, что ориентирами и окраинами таких паёв служили нормальные объекты, например такой-то участок - "от ручья и до болотца". Бесспорно, что такой подход породил массу юридических коллизий и неясностей. Потом к ним добавились последствия скупки этих паёв вторым "поколением" правообладателей, а именно: финансовыми институтами и аффилированными с ними структурами (единственными, у кого в тот аспект "реальные" деньги), поскольку и эти сделки происходили в условиях более чем противоречивого земельного права, практически "на общих условиях" с иными объектами купли-продажи.. Причём новые собственники заниматься сельским хозяйством и не собирались, а рассматривали данную территорию только как банковский ресурс. В итоге в настоящее времечко сложилась более чем неприятная ситуация: пока собственник не пытается анонсировать данную территорию из сельскохозяйственного оборота - его, как правило, никто не трогает, но как всего он начинает входит все необходимые для данного процедуры - всплывают все вышеупомянутые "тонкости" и "неточности", и получение необходимого для перевода данной территории в статус, скажем, выделенной под ИЖС блока актов, становится практически нереальным. Поэтому основное количество домовладельцев таких "нехороших участков" предпочитают выжидать у моря погоды. От ожидания данного они ничего не теряют (а напротив, более чем сильно выигрывают), так как цены на подмосковную территорию всего растут. Для ориентировки, если в 1996-1997 году стандартный колхозный надел (около трех гектар) стоил семь тысяч евро, то сегодня - четыре тысячи евро за сотку (то есть, цены возросли примерно в сто раз). Если же разрешение на возведение всё же удаётся добиться, то собственник спешно застраивает свою территорию с максимально вероятной плотностью убогими многоэтажками или не менее убогими загородными поселками, заботясь лишь о том, дабы побыстрее получить максимальную выгода. Сегодня все данное покупается и перепродается, так как народ ваш не избалован изысками и уютом, и плохо понимает, что данное такое, но послезавтра мы точно будем ломать голову над тем, как же от данного освободиться, и решить данную проблему непременно будет куда сложнее и выше в деньгах, чем расселить хрущевские пятиэтажки в Москве. Хорошими примерами такого "возведения" являются Павшинская пойма, Новые Химки, Андреевка и Голубое.

Особенности национальной собственности

Ещё один существенный момент: при таком подходе к стройке из-за отсутствия Технического графика "левая рука не ведает, что творит правая", и рядом с элитным поселком вправе произойти гигантский складской или производственный ансамбль, а рядом с терриконом полигона ТБО (в просторечии - свалки) - жилищный массив. С частными территориями в небольших населенных пунктах и стародачных посёлках ситуация не лучше: эти участки в свое времечко делились между наследниками до бессрочно малых величин и превратили эти поселения в скопище бессистемно построенных трущоб - пройдитесь по Фирсановке или некоторым районам Сходни. И таких "шанхаев" с полуразрушенными сарайчиками, в которых проживают бомжи и бродячие собаки, в Подмосковье более чем много. Соседство данное - малоприятное, но поделать с ним практически ничего нельзя, поскольку правообладатели этих сарайчиков продавать их не собираются опять-таки из-за непрерывного роста цен на территорию. А уж без образа на свалку или заброшенную промплощадку не обходится практически не одно поселение в ближайшем Подмосковье.

Ну и не стоит упускать из вида о проблеме основной и перманентной: все построенное нужно правильно и толково содержать и эксплуатировать. А стандартов эксплуатации - нет, взаимопонимания между собственниками и эксплуатирующими организациями - нет, подрядчик, как правило, на данную тему "не парится" - быстренько наваял, продал и забыл. Да и ваша система недвижимости собственности, когда у одного особняка изредка до нескольких десятков хозяев, мягко докладывая, не способствует разумному подходу к его содержанию и эксплуатации.

Приведенный ассортимент проблем - отдаленно не исчерпывающий, и новые проблемы в данной области ещё обязательно будут возникать, поскольку Москва находится сейчас в самом начале процесса организованной интеграции с Подмосковьем, но все эти проблемы нужно решать, планомерно и по способности правильно, так как от данного зависит то, каким мы оставим населенный пункт и область вашим ребятам и внукам.