Saima-tour.ru

Риэлторы, расписывая потенциальным покупателям прелести той или другой квартиры, непременно сделают упор на "развитой структуре". Наличие вблизи и в самом особняке фитнес-клубов, салонов живописности, гриль-кафе, ресторанов, бутиков в разы повышает привлекательность объекта. Данное удобно жителям, а следовательно - прибыльно и привлекательно для агента. Ажиотаж есть, предложений тоже хоть отбавляй - предприятия торговли и сферы услуг, особенно сетевые, всегда загружены поиском места под солнцем.

Организация, желающая снимать или приобрести торговые площади в столице, вправе найти себе пристанище в торговом, развлекательном или офисном центре, на первых или цокольных этажах и в подвалах жилых особняков и управленческих строений. Если получится, можно подыскать себе симпатичное ОСЗ (отдельно стоящее здание) или - вовсе уж сложный, но вероятный выбор - самим себе возвести строение, как данное практикуется, например, сетью продуктовых бутиков экономкласса "Пятерочка".

Почем строительный метр для арендатора

За прошлый год объем внесения торговых площадей в Москве увеличился почти вполовину. Тут необходимо сразу пояснить, что дольше речь пойдет лишь о надежных торговых площадях, которые можно оценивать. Подвальчики жилых особняков в спальных районах, занимаемые мастерскими по ремонту обуви и парикмахерскими, как и офисы уровня С, существуют отдаленно не постоянно легально и учету поддаются с трудом.

По подсчетам ИС scanrealty, объем торговых площадей, расположенных в столичных торговых центрах (их сейчас функционирует в Москве 143), составляет 2,9 млн кв.м, а общий объем приближается к 7 млн кв.м, и эти данные всегда растут. Российские и восточные вкладчики облюбовали данный сегмент рынка рыночной собственности недаром - значительная прибыльность, маленькие (всего 3-5 лет) сроки окупаемости. До насыщения рынка дело пока не добралось, но аспект данный не за вершинами.

Рентные ставки в ТЦ во всех районах Москвы, за исключением ЦАО, пошли на убыль и составляют в среднем $790 за кв.м в год против $820 в прошлом году. Центр населенного пункта, где территория "серебряная", поднимается в цене на 20-25% каждый год. Там торговые центры введут свои рамы съемщикам (при наличии вакантных площадей, разумеется) в среднем за $2554 за кв.м в год. Средний уровень свободных площадей в ЦАО - 1-1,3%, а за его пределами - 3-5%.

Норма рентной ставки для всевозможных помещений вправе отличаться в несколько раз. Она зависит от профиля съемщика, размера снимаемой площади и этажа, близости жилья к основным якорям и, соответственно, покупательским потокам, которые они гарантируют. Якорный съемщик непременно будет платить не больше $110-250 за кв.м в год, а самому мелкому съемщику придется предложить более $3,5 тыс. Ювелирному магазину или салону связи придется раскошелиться на $5-6 тыс. за кв.м в год, а предприятию сферы услуг или кинотеатру рента обойдется в сотни раз меньше. Расчет стоимости строительного метра упирается в эффективность данного метра и уровень заработка, который он вправе принести.

Стоимость ренты торговых площадей в жилых и управленческих строениях также зависит от множества факторов. На размер ставки воздействует и то, насколько место "проходное" - в противном случае рентная ставка непременно будет глубже на 20-30%. А так наличие надежного ремонта, как ни странно, особой роли не сыграет. Из 50 опрошенных нами операторов лишь четверо назвали данный принцип решающим.

В престижных районах ЦАО (за исключением наиболее дорогостоящих торговых коридоров), САО, СВАО, ЗАО и ЮЗАО за строительный метр просят, в среднем, $1800-2000, изредка $2500 в год, на юге, юго-востоке и юге столицы - $500-700. За пределами ТТК ставки глубже, но и тут снять пристойное помещение меньше чем за $350 за кв.м не удастся. В отличие от торговых ансамблей, где ценовая политика правообладателя более-менее стабильна, рентные ставки "на улице" подвержены больше резким изменениям, да и разброс цен тут значительно более. Тем не менее, опрошенные операторы единогласно обнародовали, что все данное на стоимости продукции никак не сказывается.

Основная центральная скорбь "уличных" съемщиков - нехватка маленьких площадей (40-50 кв.м). С кем иметь дело, с населенным пунктом или частниками, по свидетельству организацией, не принципиально: общение с государством Москвы банковских выгод не обещает. Правда, Отдел потребительского рынка предлагает программу развития бутиков шаговой досягаемости, предоставляя льготы по ренте помещений в 608 проблемных территориях спальных районов населенного пункта. Вместо бутик обязан проводить определенную ценовую политику и обслуживать льготные группы населения, что не всех устраивает. Сетевым же операторам и площади до 150 кв.м, и сама программа не особенно привлекательны.

Одновременно весело шагать

Одновременно, как известно, веселее. Согласно последним изучениям, больше половины столичных покупателей предпочитают отовариваться собственно в торговых центрах, причем данное по поводу всех образов товаров и услуг. А способность перекусить в течение дня, занятого хозяйственными хлопотами, и закончить его семейным походом в кино всего усиливает привлекательность многофункциональных торговых ансамблей. Место в популярном у населения ТЦ, на первый принцип, выглядит решением многих проблем, фактически правильно подобранный пул съемщиков общими силами гарантирует один другому участие покупательской группы. Однако запрос о том, где предпочесть ренту жилья, магазинами и предприятиями сферы услуг не постоянно решается в пользу торгового центра.

Размещать в ТЦ сетевые фитнес-клубы - тенденция для Москвы новая. Из больше чем 300 столичных спортивных учреждений в ТЦ функционирует порядка 15, но всего за последний год данная цифра увеличилась вполовину. Для ансамбля среднего ценового уровня они могут стать неплохим якорным съемщиком. За исключением world class, давным-давно сидящего в "Смоленском пассаже", все фитнес-клубы расположены на окраинах столицы, в спальных районах. Сама сеть world class иные выборы не рассматривает - не подходят по уровню. А так операторам попроще торговые центры привлекательны из-за расположения и рентной платы. За счет того, что они, как правило, занимают крайние этажи ансамбля, куда, например, продавцам одежды двигаться невыгодно, фитнес-клубы платят, в среднем, $200 за кв.м в год. Профессионалы в основном количестве своем оценивают затею с размещением спортивного учреждения в торговом центре скептически: статистические показатели докладывают о том, что лишь малая толика покупателей готова совмещать спорт и шопинг. Однако и сами клубы, и их соседи-ритейлеры удовлетворены. Фитнес-центр сети cityfitness, расположенный в ТК "Лейпциг", существует там с декабря прошлого года. По словам Натальи Созаевой, директор департамента продаж "Страта Партнерс", управляющей организации сети, при введении решения о размещении объектов в торговых ансамблях они во многом руководствовались опытом США и @@@ europe, где такая практика является более чем распространенной. "В спальных районах Москвы местный торговый центр - самое посещаемое место, - отмечает Наталья Созаева. - Поэтому в клиентах дефицита нет". К слову, еще один клуб сети размещен в торговом центре "СпортХит".

Тем не менее, обычный отбор спортклубов, фитнес-центров и spa-салонов - нижние этажи дорогостоящих жилых и офисных ансамблей или ОСЗ в спальных районах. Последние, правда, в значительном недостатке. По словам Элины Заниной, заместителя руководителя Управления рыночной собственности организации "МИЭЛЬ-Недвижимость", агенты жилых ансамблей наличие такого съемщика, как фитнес-центр, приветствуют, фактически данное конкурентоспособное преимущество для строения. Площади под такие объекты, конечно, обязаны закладываться еще на этапе проекта, поскольку предъявляется очень много технических требований, относительно вентиляции, энергоснабжения и т.п. В свою очередь, съемщики предпочитают районы плотной жилищный стройки и престижные районы тихого центра. Транспортная досягаемость и огромная отдельная автостоянка, как докладывается, обязательны.

Сетевые бутики одежды, обуви, товаров для особняка стараются размещаться и в ТЦ, и на улицах. С одной стороны, отдельный бутик часто требует добавочных банковских реинвестирований (ремонт, оборудование витрин), с иной - значительный поток пешеходов гарантирует покупателей и в будние дни, тогда как в торговых центрах базовые покупки совершаются на выходных. Что по поводу рентных ставок, то тут все зависит от размера магазина. Если он занимает небольшую площадь, то расходы сопоставимы с рентой магазина в торговом центре, если же строительных метров нужно много, то ниже рыночной стоимости непременно будет сесть в ТЦ. В то же времечко, по высказыванию основного количества операторов, основное - дабы расходы на ренту не превышали определенный дисконт от выгоды. Следовательно, если бутик на улице приносит большой заработок, чем в ТЦ, организации выполнены более платить за помещение.

Есть группа бутиков, для которых, в силу их специфики, торговый ансамбль - данное грубо неинтересный выбор. "Улицу", вероятнее всего, выберет магазин или бутик, ориентированный на очень массового потребителя (например, сеть "Панинтер"). Магазинам, торгующим товаром, который редко становится объектом импульсивной покупки (например, постельное белье), место в ТЦ особой прибыли тоже не сулит.

По свидетельству операторов, столичные бары и гриль-кафе ощущают сложности с подбором торговых площадей. Формат фуд-корта в торговых ансамблях подходит отдаленно не всем, поэтому приходится разыскивать отдельное помещение, которое обязано быть не всего удачно расположено, но и соответствовать множеству санитарных и других норм. Чем дольше от центра, тем подходящих объектов меньше. Для небольших предприятий (кафе, бары) сам район, как правило, не значим, основное, дабы место проходное. Средний чек на окраинах почти такой же, как в точках, расположенных в центре, а ставки глубже, да и проблем с администрацией меньше. К тому же в центре острее недостаток маленьких торговых площадей. А так ресторанам в спальных районах не постоянно нравится. С одной стороны, в них более всего человек на посадочное место, но рядом нет офисов, а следовательно, днем бар непременно будет простаивать.

Небольшие учреждения имеет смысл размещать на первых этажах жилых строений, расположенных на первой вертикали особняков. Впрочем, по словам Артема Вольных, руководителя департамента собственности сети кофеен "Кофе-хаус", размещение в жилищном особняке предприятия общественного питания требует значительного числа согласований, да и требования более чем сильные. К тому же новые особняка редко возводятся в проходных местах, а со старыми строениями - свои трудности.

Перепрофилировать старое строение, если всего оно не в советские дни предприятием общественного питания, сложно и втридорога. Придется как минимум менять вентиляцию и гарантировать добавочное число киловатт. Как рассказала менеджер по рыночной собственности одного из сетевых ресторанов, трудности происходят еще и в связи с тем, что жилья часто предлагают в подвалах или в цоколе, а данное безапелляционно неприемлемо. Если поварам и официантам приходится часами действовать в помещении без окон, данное психологически очень тяжело и в результате сказывается на качестве обслуживания. По ее словам, труднее найти как раз не маленькое, а наоборот, значительное помещение, взаимосоответствующее всем требованиям, однако трудности эти не столь могучи, дабы нельзя подбирать.

Удачно подобранное помещение - данное ценность. Изредка для расширения бизнеса имеет смысл закупить уже действующие точки мелкой сети - такую политику ведет, например, сеть кофеен "Шоколадница". Первоначальные траты более, тем не менее сразу понятно, удачно расположена точка или не очень, да и покупатель уже привык выходить собственно сюда. "Постоянно удобнее приобретать выполненное предприятие, если оно подходит по формату, - соглашается Аркадий Вольных. - Так реинвестирования проворнее окупятся. Но что по поводу клиентуры, то покупатель вероятнее движется на знак, чем на привычное место".

Куда податься единоличнику

Что по поводу агентов, то им прибыльно, дабы структура вблизи строения максимально развитой, фактически данное привлекает покупателей жилья. В спальных районах наличие в особняке небольшого гриль-кафе, салона живописности, магазина, фармакологии или отделения финансового института значительно ценится его обитателями, рассказала Элина Занина. Отношение жителей к такому соседству во многом зависит от того, как данное соседство организовано. Правильный агент никогда не разместит на первых этажах строения то, что непременно будет доставлять серьезные проблемы жителям, скажем, рыбный бар либо шумное учреждение с яркой ночной рекламой. Однако определенные неудобства у них, разумеется, произойдут - например, если на первых этажах есть подъезды с козырьками, то окна четвертого этажа придется оборудовать решетками. Бесспорно, квартиры на следующем этаже обязательно будут немного ниже рыночной стоимости. Гузелия Айнетдинова, специалист по связям с общественностью компании-застройщика "Балтийский бетон", придерживается несколько другого высказывания. По ее словам, наличие скрытой структуры в ансамбле принимается покупателями как добавочный плюс - данное удобно и экономит времечко. Основное, дабы наличие аналогичных объектов сферы услуг не нарушало приватность жителей и не вызывало сложностей, например, с автостоянкой во дворе, не приводило к повышенному уровню шума под окнами квартир. Если же аналогичных проблем нет, то снизить стоимость квартир данное не вправе.

Многие подрядчики обещают жителям, обеспокоенным наличием рыночных площадей на первых этажах строения, что обязательно будут вести своего рода "фейс-контроль" съемщиков и покупателей. При данном, как рассказывают некоторые участники рынка, правообладатели особняков часто не предоставляют бюро четких указаний, грубо просят сдать-продать. К тому же последующую перепродажу и субаренду площадей правообладатель проверять уже не сможет. "Лучший фейс-контроль - данное цена покупки или рентная ставка", - утверждает Элина Занина. Организации, которые могут выплачивать площади в дорогостоящем жилищном ансамбле, едва ли доставят жителям неудобства. "Мы стараемся не подписывать контрактов с заказчиками, которые некорректно проводят себя на переговорах, необоснованно требуют для себя особенных деталей при покупке или не соблюдают согласованностей, достигнутых на предварительных переговорах, - прибавляет Гузелия Айнетдинова. - Для того дабы способность отбора среди грядущих съемщиков, мы также составляем некий "лист ожидания" с краткой аналитикой о организациях, стремящихся снимать площади (название ассоциации, сфера инициативности, проекты), дабы понимать, как в последующем их инициативность непременно будет воздействовать на обстановку в целом этого особняка".

Если правообладатель строения хочет наблюдать у себя съемщиков, предъявляющих повышенные требования к генеральным характеристикам помещений, то место для них обязано быть определено еще на стадии проекта. Если же собственник обратился к дилеру уже на завершающем этапе возведения, то съемщиков приходится подбирать исходя из того, какого рода жилья есть в строении. При данном, по словам Элины Заниной, операторы чаще настроены приобрести рыночные жилья в современных жилых ансамблях в собственность.

"Для подрядчика более чем полезно на ранних этапах провести аналитику района и понять, какие собственно объекты сферы услуг и в каком соотношении обязательно будут популярны в его особняке, - подчеркивает Гузелия Айнетдинова. - Если он учтет эти параметры при проектировании, то в дальнейшем не произойдут "зависшие" неликвидные жилья. В вашем случае мы уже на стадии проектирования знали, что в "Онегине" разместится фитнес-центр, благодаря чему довольно проворно нашли съемщика, взяли в работу его пожелания по зонированию и учли все технические величины и требования к помещениям такого назначения".