Saima-tour.ru

В одном из учебников курса "cpm - Управление недвижимостью" есть любопытный пример касательно практики подбора съемщиков в бизнес-центре. Нелепый случай возник в одном штатовском городе: собственник, построив высококлассное офисное помещение, решил поскорее найти съемщиков. И первым приглашенным на объект заказчиком стало... похоронное информбюро, которое разместилось на первом этаже. После данного, как ни старался лендлорд привлечь иных съемщиков, попытки напрасны. Жизнеутверждающий бизнес потенциальных заказчиков слишком противоречил грустной доктрине ритуального информбюро. А, по законам жанра, съемщики ансамбля все-таки обязаны быть единомышленниками...

От правильного "соседства" съемщиков в бизнес-центре зависит успешность объекта на рынке, репутация строения, банковские данные. Унифицированного подхода к формированию пула съемщиков на рынке нет, тем не менее, специалисты распределяют ряд проблем, решив которые, можно долго обеспечить стабильную работу объекта собственности в целом.

Все равны как на подбор

Прежде всего, для жизнеобеспеченности всякого строения значима единая, однородная бизнес-среда, когда на объекте соседствуют съемщики одного уровня банковской состоятельности, деловых способностей, имиджевых характеристик и т.д. Такой подход допускает создавать и поддерживать "здоровую" профессиональную обстановку в ансамбле, значительный стандарт сервиса, и достаточно значительный - среди данной ассоциации съемщиков - уровень ставок. Настроение тут, как правило, обозначают имиджевые съемщики, под которых в дальнейшем подтягиваются и иные заказчики. "Когда бизнес-центр всего приходит на рынок, собственнику актуально привлечь на объект имиджевых заказчиков, которые помогут найти иных съемщиков. Загрузка ансамбля заказчиками одного уровня обеспечит собственнику гарантированный финансовый поток в среднесрочной перспективе, - вспоминает Константин Петров, руководитель отдела офисной собственности организации knight frank. "Принципиальное значение для статуса организации имеет якорный съемщик, который, вероятно, получает льготные детали ренты, но который - своим присутствием на объекте - обеспечивает качество строения и значительную репутацию лендлорда, - докладывает Олег Коврев, управляющий БЦ western bridge.

Конкурентоспособность - быть или не быть?Означает ли создание общего бизнес-сообщества привлечение на объект конкурирующих организацией? "Попадаются случаи, когда организации заблаговременно оговаривает с арендодателями детали, дабы в строении не конкурирующих ассоциаций, изредка хоть заблаговременно оговаривают перечень таких ассоциаций. На аналогичные детали часто могут пойти, если данная организация является основным, "якорным" съемщиком и занимает существенную площадь в строении. Но также не редки случаи, когда наниматель не соглашается на аналогичные ограничения", - вспоминает специалист организации noble gibbons. С этим мнением согласны и профессионалы из colliers international. "Как правило, требования об отсутствии в строении соседей-конкурентов выдвигают организации в случаях вопросов на очень значительную площадь, когда съемщик ассоциирует себя со строением, то есть рассматривает строение как свою штаб-квартиру. Такие требования, как правило, выдвигают большие организации, являющиеся лидерами своей отрасли, например, международные аудиторские организации, включенные в "значительную четверку", компании-производители товаров народного потребления или главные телекоммуникационные структуры. А так юридические фирмы часто находятся под одной кровлей, как, например, в бизнес-центре "Дукат Плейс iii" или в "Колонне на Павелецкой",- докладывает Наталья Москаленко, заместитель руководителя отдела офисной собственности организации colliers international. Специалисты организации knight frank считают, что наличие соперников в одном строении обязано быть исключено для организацией, непосредственно продающих тут свои услуги. "Брокеры-консультанты никогда не согласятся сидеть рядом один с другим, то же самое относится к аудиторам, юридическим фирмам - всем тем организациям, куда выходят заказчики за приобретением услуг, где есть способность того, что потоки обязательно будут перераспределены, и заказчик одной организации попадет к сопернику", - докладывает Константин Петров. Справедливость этих слов подтверждается случаем из жизнедеятельности. Несколько лет назад организация ernst&young подписала контракт с МосЭнкой на ренту площадей в ансамбле riverside towers, в контракте прописан пункт о конкурентах, тем не менее, спустя какое-то времечко МосЭнка сдала значительные площади организации price water house coopers. В итоге ernst&young переехала в БЦ "Афродита Бизнес Аквапарк".

Тем не менее, учитывая, что показатель незанятых помещений выполненного уровня близится к нулю, изредка конкурирующие организации движутся на то, что арендуют офисы в одном ансамбле, но в разных подъездах или разных строениях. "Если бизнес-центр состоит из нескольких строений и соответственно имеет несколько входов и выходов, небольшие организации со схожим бизнесом могут сосуществовать абсолютно уютно", - докладывает Валерия Окишева, менеджер департамента маркетинга организации "Романов Брокеринг Ассоциаций". - В вашей практике также есть случаи, когда в контракте ренты содержится прямой заказ на сдачу помещений определенным организациям. Тем не менее, в вашем строении соседствуют компании-конкуренты. Безусловно, они размещаются так, дабы избежать прямого соседства, но при данном, нередко применяют близость к соперникам, для переманивания заказчиков".

Статус - все!

Как бы то ни , все съемщики бизнес-центра, неважно существуют ли между ними конкурентоспособные отношения или нет, по оценкам специалистов, обязаны соответствовать доктрине строения и иметь приблизительно одинаковый профессиональный уровень. В противном случае есть риск, что неграмотно подобранный съемщик вправе парализовать сдачу в ренту иных площадей. "На рынке случай, когда наниматели крупномасштабных проектов отказывали потенциальному съемщику, ведущему развлекательный бизнес, - вспоминает Наталья Москаленко. - В этом случае формат организации не соответствовал доктрине строения. Впустить такого съемщики в ансамбль означало бы иметь проблемы с реализацией жилья иным съемщикам". "В аспект формирования рынка, в офисах нефтяных организацией на проходе часто стояли настоящие автоматчики. Сейчас эти организации уже стали уважаемыми участниками рынка, и позабыли о аналогичной практике, но тогда данное достаточно распространенным явлением. Конечно, такие съемщики парализовали сдачу помещений в ренту, - вспоминает Константин Петров. - Сейчас нередко можно повстречать ситуацию, когда правообладатели, сами - без посредничества дилеров, сдают свои жилья друзьям, знакомым, родственникам. В области рецепции "свои" организации устраивают точки продаж. Все данное отнюдь не способствует росту привлекательности строения, мешает реализации строительных метров".

Финансовый вопрос

Хотя, помимо имиджевого фактора, отбор съемщиков часто диктуется банковскими соображениями собственника. "Многие правообладатели после успешной сдачи проекта в эксплуатацию, стремятся рефинансировать получившиеся депозиты. Между тем, сделать данное на прибыльных условиях не так-то грубо - ставка рефинансирования зависит от особенностей контрактов ренты, благонадежности съемщиков, наличия поручительства материнской организации заказчиков. Соответственно, собственник, помышляющий о рефинансировании, стремится привлечь на объект заказчиков, отвечающих самым строгим требованиям банковских структур. В данном смысле для правообладателя значительнее привлечь на объект стабильные прозрачные организации, выполненные платить среднестатистическую рентную ставку в среднесрочной перспективе, чем иметь на объекте в качестве съемщиков "темных лошадок", которые сегодня платят по 1 000 долл. за кв. м в год, а послезавтра могут исчезнуть с рынка", - докладывает Константин Петров.

Можно ли приобрести соседство?

Очевиден и бесспорен тот факт, что пока правообладатель подбирает себе съемщиков, а не наоборот. При данном заказчики изредка норовят "не нытьем, так катаньем" воздействовать на безжалостных домовладельцев. Если не подбирают их, они осуществлял отбор сами и стремятся во что бы то ни стало поселиться в приглянувшемся им бизнес-центре. "В вашей практике случаи, когда организации, стремящиеся стать нашими съемщиками, оказывали на нас неформальное бремя путем рекомендательных писем от ваших займодателей или обращений влиятельных лиц", - вспоминает Татьяна Ишунина, президент представительства "Романов Брокеринг Ассоциаций". Как правило, собственники не движутся на аналогичные уловки: хороших заказчиков очень грубо спугнуть организациями с низким репутационным фактором. К тому же нельзя упускать из вида и о том, что в виду значительного ажиотажа на надежную недвижимость, приоритетное право на пустующие или освобожденные площади принадлежит действующим съемщиком или их партнерам, так что проникнуть в адекватный бизнес-центр "случайным" организациям не так-то грубо. "Сегодня ансамбль "Усадьба Центр" не удовлетворяет потребности своих съемщиков. Соответственно освобождающиеся площади мы постоянно предлагаем действующим заказчиком для расширения своих офисов, - вспоминает Инна Карасева, представитель БЦ "Усадьба Центр". - Некоторые съемщики, привыкшие действовать в содружестве с иными организациями, могут отдавать предоставленные им площади своим партнерам. С вашим заказчиком - организацией "Норильский никель" действует организация "Наримед". Сегодня она тоже является съемщиком вашего бизнес-центра, но финансов за ее пребывание тут никто не платил. Грубо освободившиеся площади мы внесли "Норильскому никелю", который в свою очередь "переуступил ее" своему давнему партнеру. Данное, в некотором смысле бонус съемщику за среднесрочные отношения с нами". В случае, если на освободившиеся площади бизнес-центра стремящихся из числа съемщиков нет, площадь демонстрируется на рынок. "Если собственник все же позволяет в ансамбль организацию, которая хочет "сидеть" рядом с именитыми участниками рынка, но сама не до конца соответствует данному уровню, за данное она расплачивается больше значительной рентной ставкой, больше сильными рыночными условиями собственника", - докладывает Олег Коврев.

При данном, кем бы ни съемщик, как правило, его кандидатура согласовывается с действующими обитателей бизнес-центра. Впрочем конечное слово и остается за собственником/управляющей организацией, съемщики отчасти могут воздействовать на отбор соседей. "При подборе съемщиков мы стараемся придерживаться негласного правила: ставить в узнаваемость и согласовывать новых съемщиков с организациями, которые уже являются нашими съемщиками и имеют тот же профиль инициативности", - докладывает Валерия Окишева.

Но какими бы партнерскими не отношения собственника и съемщика, специалисты уверены, что прерогативой лендлорда обязана быть все же доктрина ансамбля, его репутация на рынке, соответственно, двигаться на поводу у съемщика, который преследует индивидуальные запросы, не постоянно оправданно. "Солидный большой съемщик с долгосрочными намерениями постоянно привлекателен правообладателю. И он, конечно, вправе навязывать свои детали. Однако правообладатель обязан избегать прямой и сильной зависимости от одного съемщика, создавая свою систему сдержек и противовесов, подбирая соседа-конкурента", - уверена Валерия Окишева. "В общем случае влиятельный съемщик не вправе навязать застройщику/собственнику строения свои принципы подбора съемщиков, потому что съемщик и наниматель, по определению, имеют разный вес в проекте. В эксклюзивных случаях данное вероятно, если финансирование или реализация многоэтапного проекта связано с присутствием такого съемщика. Например, на начальном этапе возведения строения площадью 10000 кв. м, съемщик, занимающий 8000 кв. м, вероятнее всего, громко заявит о своих предпочтениях. Однако и тут, стороны обязательно будут проводить контакт, основываясь на здравом смысле: пожелания съемщика не могут иметь неограниченный характер, и не могут стать препятствием для реализации проекта", - докладывает Вероника Васильева, заместитель руководителя отдела офисной собственности colliers international.

Преобразуется ли ситуация с формированием пула съемщиков в долгосрочной перспективе? Логично бы догадаться, что со стабилизацией сегмента офисных площадей - когда у съемщиков появится способность подбирать - собственники станут больше трепетно относиться к пожеланиям именитых съемщиков о соседстве? "Большие агенты обязательно будут по-прежнему тщательно относиться к отбору съемщиков, т.к. данное в окончательном результате данное воздействует на статус проекта, - докладывает noble gibbons. - При увеличении числа предлагаемых на рынке площадей, ситуация, что съемщики обязательно будут навязывать детали о соседстве, маловероятна - агентам необходимо непременно будет заполнять площади, и они едва ли смогут сильно ограничивать себя в отборе съемщиков. Некоторые агенты до последнего времени не выполнены размещать российские организации, однако в грядущем эта тенденция преобразуется". "Отношение к формированию пула съемщиков зависит от определенного собственника. Для некоторых организацией взвешенный подход к подбору съемщиков - определяющий аспект в маркетинговой политике. Мы ожидаем, что и в грядущем деловые подрядчики, нацеленные на надежные среднесрочные проекты, обязательно будут придерживаться этой позиции", - заключает Наталья Москаленко.